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房屋属性 回归本源
首先，购房者买房后到底在期待什么？ 对于购房者而言，花费大量积蓄买的房子一不小心有可能中招，这样的事情都不想自己遇到。
其实作为购房者买房后最大的期待就是“所见即所得”，实际交付的房屋和样板间一模一样，如实还原销售人员宣传的那样，即使有任何修改，也应该按照合同提前征得双方同意。
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优秀房企 完美交付
接下来乐居工程研究院将结合所调研的2021年深圳区域15个交付楼盘万套住宅及2021年全国业主维权热点项目进行综合分析，共同探讨在“房住不炒”、“三道红线”深圳新房限价导致一二手倒挂严重、打新热潮迭起、网红盘不断涌现大背景之下，为什么有的房企交付完美收官，有的房企却陷入交房即维权的围城。
先来说说我们调研的2021年深圳区域的15个交付楼盘的情况。
1、销售阶段通过前期风控排查，将销售闭坑做到极致。
2、交付前组织项目进行精装监理、模拟验收，并逐项问题闭环整改。
3、交付前组织工地开放日提前让购房者体验即将交付项目现状，并收集购房者提出的意见与建议，并逐一回复。开发商与购房者在交房前的坦诚见面与合理互动是实现交付完美交付的“一带一路”。
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识别风险 闭坑指南
乐居工程研究院通过对2021年全国业主维权热点项目的分析，总结出购房者十大品质敏感点并给出了相应的“闭坑指南”。
房价走势
我们在去年调研了同城市的两个不同项目。在房价上涨情况下，交付前销项率低的项目，到访交付率较高；在房价下跌情况下，交付前销项率高的项目，到访交付率反而降低了。
如何闭坑？
①开发商在产品设计阶段注重产品的适配性，注重功能与施工难易程度。
②在产品销售阶段如实呈现房产可能存在的市场波动风险与销售承诺风控排查
③施工过程品质管控确保产品质量保证，在交付时给客户提供一个品质保证的房产。做到不管市场行情波动如何，施工依然保持品质先行的理念。
延期交付
在开发商高喊“活下去”“暴雷”“躺平”的大环境下，不少买房人自嘲现在收房就像抽盲盒，拿到手里的或许不是钥匙而是一张延期通知。
如何闭坑？
首先我们要知道延期交付分为正常延期交付与非正常延期交付；
① 正常的延期交付，主要是指不可抗力或由于相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。像2022年很可能会有很多项目因为疫情管控禁止施工导致延期交付，这种延期交付属于延后交房时间，需要提前及时向购房者发出告知函，告知函上需明确延期交付的原因及依据，购房者给开发商一定的宽限期，经过一段时间等待就可以收房了。
② 非正常的延期交付，那么主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等导致开发商不能或者短时间内不能交付房屋的情形。建设过程中企业相关管理部门要设定相关问题预案，及时发现问题及时纠偏处理，尽量避免延期交付。
教育配套
很多楼盘在销售时为了能让购房者下决心购买，往往会给予一定的口头承诺，学校可以上，商业会建成、地铁有规划等等。这都是典型的事后不负责任的话，商业、地铁可以等，但孩子上学等不了，那我们该如何规避？
如何闭坑？
首先开发商针对销售的口头承诺，不能用项目以学校当做卖点，大肆宣传，项目人员需清楚相关学校新生饱和情况，提前与教育区取得联系，对宣传的学校后期发生变更的尽可能第一时间知晓。如果是学区问题，就要查清楚对宣传学校做调研、明白项目是否在学区范围内，入学有哪些必须条件。如果是商业、地铁方面规划，可以去官网查阅资料，看是否有相关文件出炉，不要凭借销售人员自由发挥。
货不对板
什么是货不对板？前期销售与后期交付不符，未提前告知风险与差异。
例如：①某盘出现小区宣传小区大门与交付现场出入较大。
②开发商把户型图搞错，公示中的01和02户型图搞反，导致这部分业主选到的房子91平方米的变成93平方米，93平方米的变成91平方米，并且其朝向全部乱套。
③小区车库宣传与交付天差地别。
④销售展示与实际交付不一致等问题等等。
如何闭坑？
开发商应规避“随意”宣传的情况，一是这些宣传内容如果用语含糊，也没有在合同中明确约定，通常只能认定为要约邀请，不构成拘束力。二是如果这些说明和允诺具体确定，并且这些说明和允诺会对买受人决定是否购房产生重大影响，则可以认定为是开发商作出的要约，即使没有载入合同，对开发商仍然有拘束力。在销售前期的风控尤为重要，可以最大程度规避货不对板的前期陷阱，施工过程中也要对销售内容，销售样板、沙盘模型、交付样板做逐一细致的排查，做到最大程度还原销售产品宣传的样子就是实体生产与交付的样子保持一致。
园区设施
园区设计不合理，例如园区建冷却塔，设备设置位置距离房屋距离较近，噪音污染、废气污染等直接影响居住心情与身心健康，房屋外墙增加铁皮烟道直通住宅楼顶，在外忍受二手烟，在家忍受楼下油烟窜窗户等前期设计为充分考虑影响购房者居住体验。
如何闭坑？
开发商在前期设计时可以选择比较有资质与经验的独立第三方公司介入审图工作，也可组织企业内部开展联合审图，通过前期风控审图将项目可能存在的客户敏感点提前感知，并进行方案优化评估，最终的方案规避其他项目已经出现的缺陷投诉问题。
楼宇外立面
如何闭坑？
①在建设阶段开发商首先应对外立面施工做样板先行，对相关质量进行检测。
②可以邀约业主参观工地，实地看一下在建项目外立面的实施情况。
③在验收阶段对房屋外立面也作为重点查看的一个环节，及时发现问题及时整改。
④在房屋出现质量问题时，开发商首先应当通过房屋质量检测机构对房屋问题进行检测，明确房屋质量出现问题的原因，并通过拍照或者房屋检测机构现场记录的方式固定房屋受损的证据。在取得房屋质量鉴定报告后，留意房屋是否还在保修期内。处在保修期内的，开发商要求施工单位修复并赔偿损失。
消防连廊
根据相关规定，高层住宅18层以上部分，每层相邻单元在室外必须通过阳台或凹廊连通，称为消防连廊，是发生火灾时高层住户逃生消防通道之一。
但连廊的弊端也是显而易见的，目前存在的争议主要有两个：
1、中间户北向隐私性以及采光较差。
有的连廊墙体较低而且围栏采用玻璃材质，则影响较小，有的连廊墙体高还采用铁质围栏，则影响较大，所以连廊也不是能100%解决采光问题。
2、连廊的安全性较低。
因为连廊不是完全封闭的，楼层越高风险越大，家里有小孩或者老人的需要尤其注意。
如何闭坑？
首先在设计阶段要对房屋是否存在连廊做确认，并结合客户敏感点对连廊方案进行优化设计，其次在销售阶段可以从沙盘模型，合同附图，户型图纸等多方面进行提示销售的房子是否存在连廊，最后不断优化连廊的形式与功能，做到在满足功能的基础上品质也赢得客户认可。
装修简配
滚动开发装修标准不一致，某盘网传二期装标比一期高业主投诉三点：①要求公布一期与二期的装修标准，②承诺一二期为同档次标准，③销售样板用料与实际交付装修标准不同。
如何闭坑？
首先降标不应是企业活下去的唯一答案！其次开发商在项目材料选型时要综合考虑各方因素，包括是否有同档次可替代材料，销售样板是否有做温馨提示，同时制定材料封样室，对供货厂家进行实地调研，后期供货品质是否能够稳定进行评估，所有材料进场都要进行批量验收，验收时要与材料封样做比对，合格后才能进入工地，过程施工也要不定期飞检，核实材料是否与样板一致。
房屋渗水
常见漏水为外墙渗漏、屋顶渗漏、卫生间渗漏、管道渗漏、地库漏水等这些都是困扰购房者得老生常谈的话题，但是这些问题又不断出现，作为开发商该怎么办？
如何闭坑？
渗漏问题历来都是业主关注的重点问题，在项目设计阶段要对渗漏预防做风控排查，在批量施工阶段要对渗漏节点做法重点控制，所有施工工序完成都要做防渗漏测试，例如结构闭水、淋水、打压、蓄水测试等手段，及时发现问题及时纠偏。总结企业渗漏缺陷案例库，不断优化企业防渗漏体系。
瓷砖空鼓
瓷砖空鼓脱落这样的问题是交房时最常见的问题之一，也是入住后经常出现的问题，近年来随着批量精装修的推广普及，瓷砖空鼓脱落伤人事件也时有发生，所以作为购房者对瓷砖空鼓的重视程度也要重点关注。
如何闭坑？
瓷砖空鼓问题作为购房者基础关注点，在施工建设阶段应坚持样板先行，施工技术交底，瓦工贴砖后进行验收考核，让施工工艺稳定的工人用比施工成熟度高的贴砖工艺进行批量施工，施工过程旁站与流水段验收，淘汰不合适的人与工艺，确保瓷砖铺贴质量与品质，降低空鼓率。在交付前需进行系统的质量验收，将有问题的瓷砖进行整改，确保交给客户的产品质量稳定。
综上所列举2021年部分交付维权投诉示例，随着购房群体变化、职业选择灵活化、精神追求多样化、人口老龄化等诸多因素叠加，使得对于未来住宅产品的功能、品质、智能、健康、服务等方面均提出更高需求。
对于房企我们也建议从销售阶段注意履约风险排查，建造过程引入样板点评机制，交付前完成风险预判，为购房者完美交付保驾护航
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前期阶段对项目周边功能配套以及建设周期做精准策划，对销售人员承诺的配套兑现做培训交底与考核合格后上岗，并对销售相关的内容核实例如沙盘、样板间、户型模型等进行风险排查将问题早发现早治疗。
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建设阶段利用第三方独立客观视角进行过程顾问服务，组织购房者工地开放日活动，能够用开放包容的态度面对购房者对工地问题的点评，从而利用这个交流平台建立购房者与开发商互动交流，过程中不断优化，求同存异。
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项目收房阶段也可以进行模拟验收提升房屋质量，让问题在交付前早发现早解决，为业主开心入住新房建立一个良好的基础。
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根据《房屋质量保证书》承诺维修期限，在保修期内及时报修问题，开发商也应制定相关维修服务，让购房者无后顾之忧。
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总结
在国家宏观调控的大背景下，商品房市场将随着调控波动后回归良性发展，但国内的房地产市场依然亟待规范，“黑铁时代”是危害还是机会是留给企业的一道选择题。
其实不难发现，产品才是最终的决胜点，而产品发展的路标就是客户需求，我们只有具备强大的to C基因，关注用户体验，在一个又一个探索与实践中，回归客户导向，完善产品，深化价值。中国房地产企业最终会一起走向一个消费者信赖，客户美誉度高的成熟市场。
