物业承接查验的工作流程是什么
物业的承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型,前者发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程中,后者发生在业主大会或产权单位向新的物业管理企业移交物业的过程中。物业的承接查验是物业管理企业承接物业前必不可少的环节,其工作质量对以后的物业管理服务至关重要。
一、新建物业承接查验
在物业竣工验收合格后,物业管理企业于业主入住之前,对物业进行承接查验。在条件具备或物业管理企业早期介入充分、准备充足时,物业的承接查验也可以和建设工程的竣工验收同步进行。物业管理企业对物业进行查验之后将发现的问题提交建设单位处理,然后同建设单位进行物业移交并办理移交手续。物业的承接、查验工作流程所示。
物业建成通过竣工综合验收
物业管理企业组织人员进行承接查验
对查验中发现的问题进行处理
物业移交
二、物业查验的方式
承接查验不同于工程项目建设的竣工验收,是在物业建设单位竣工验收的基础上,对建设单位移交的物业资料,有关单项验收报告,以及对物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施的相关合格证明材料,对物业公共部位配套功能设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对查验。承接查验还应对设施设备进行调试和试运行,还应督促建设单位及时解决发现的问题。
查验的相关资料由建设单位提供,物业管理企业主要是进行必要的复核。物业管理企业应督促建设单位尽快安排验收。建设单位无法提供相关合格证明材料,物业存在严重安全隐患和重大工程缺陷而影响物业正常使用的,物业管理企业可以拒绝承接物业,物业管理的承接查验主要以核对的方式进行,在现场检查、设备调试等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行检查。
1.观感查验
观感查验是对查验对象外观的检查,一般采取目视、触摸等方法进行。
2.使用查验
使用查验是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能,以直观地了解其符合性、舒适性和安全性等。
3.检测查验
检测查验通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量,以检测其是否符合质量要求。
4.试验查验
试验查验通过必要的试验方法(如通水、闭水试验)测试相关设施设备的性能。
三、承接查验所发现问题的处理
发生物业工程质量问题的原因主要有以下几个方面:设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷;施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料;验收检查不细、把关不严;建材质量不合格;建设单位管理不善,气候、环境、自然灾害等其他原因。对于承接查验中所发现的问题,一般的处理程序如下所示。
(一)收集整理存在问题
(1)收集所有的《物业查验记录表》;
(2)对《物业查验记录表》内容进行分类整理,将承接查验所发现问题登记造表;
(3)将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认,并办理确认手续。
(二)处理方法
工程质量问题整理出来之后,由建设单位提出处理方法。在实际工作过程中,物业管理企业在提出质量问题的同时,还可以提出相应的整改意见,便于建设单位进行针对性整改。
从发生原因和处理责任看,工程质量问题可分为两类:第一类是由施工单位引起的质量问题。若质量问题在保修期内发现或发生,按建设部《建筑工程质量保修办法》规定,应由建设单位督促施工单位负责。第二类是由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题。这类问题应由建设单位负责作出修改设计,改造或增补相应设施。
(三)跟踪验证
为使物业工程质量问题得到及时圆满地解决,物业管理企业要做好跟踪查验工作。
物业管理企业应安排专业技术人员分别负责不同专业的工程质量问题,在整改实施的过程中进行现场跟踪,对整改完工的项目进行验收,办理查验手续。对整改不合要求的工程项目则应继续督促建设单位处理。
四、准备工作
(一)人员准备
物业的承接查验是一项技术难度高、专业性强、对日后的管理有较大影响的专业技术性工作。物业管理企业在承接查验前就应根据承接物业的类型、特点,与建设单位组成联合小组,各自确定相关专业的技术人员参加。
(二)计划准备
物业管理企业制订承接查验实施方案,能够让承接查验工作按步骤有计划地实施。
(1)与建设单位确定承接查验的日期、进度安排;
(2)要求建设单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料;
(3)派出技术人员到物业现场了解情况,为承接查验做好准备工作。
(三)资料准备
在物业的承接查验中,应做必要的查验记录,在正式开展承接查验工作之前,应根据实际情况做好资料准备工作,制订查验工作流程和记录表格。
(1)工作流程一般有《物业承接查验工作流程》、《物业查验的内容及方法》、《承接查验所发现问题的处理流程》等;
(2)承接查验的常用记录表格有《工作联络登记表》、《物业承接查验记录表》、《物业工程质量问题统计表》等。
(四)设备、工具准备
在物业承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况,应根据具体情况提前准备好所需要的检验设备和工具。
五、物业查验的主要内容与方式
(一)物业查验的主要内容
1.物业资料
在办理物业承接验收手续时,物业管理企业应接收查验下列资料:
(1)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(4)物业管理所必需的其他资料。
2.物业共用部位
按照《物业管理条例》的规定,物业管理企业在承接物业时,应对物业共用部位进行查验。主要内容包括:
(1)主体结构及外墙、屋面;
(2)共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗;
(3)公共卫生间、阳台;
(4)公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。
3.共用设施设备
物业的共用设施设备种类繁多,各种物业配置的设备不尽相同,共用设施设备承接查验的主要内容有:低压配电设施,柴油发电机组,电气照明、插座装置,防雷与接地,给水排水、电梯,消防水系统,通信网络系统,火灾报警及消防联动系统,排烟送风系统,安全防范系统,采暖和空调等。
4.园林绿化工程
园林绿化分为园林植物和园林建筑。物业的园林植物一般有花卉、树木、草坪、绿(花)篱、花坛等,园林建筑主要有小品、花架、园廊等。这些均是园林绿化的查验内容。
5.其他公共配套设施
物业其他公共配套设施查验的主要内容有:物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心(会所)、停车场(库、棚)、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。
物业项目承接查验方法、流程、7大关注要点
一、物业承接查验的定义
二、承接查验与竣工验收区别
三、承接查验的特点与查验方式
方式一:观感查验
方式二:使用查验
方式三:检测查验
方式四:实验查验
四、承接查验的原则
五、承接查验的流程
六、承接查验关注的7大要点和N小点
7大要点:房屋本体、公共设施、供配电系统、电梯、给排水系统、消防系统、安防系统
N小点:……
《物业承接查验办法》由国家住房和城乡建设部制定,2011年1月1日开始实施。
依据《物业承接查验办法》建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假,在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的,双方应当共同承担赔偿责任。物业服务企业擅自承接未经查验的物业,因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。
一、物业承接查验的定义
《物业承接查验办法》将物业承接查验定义为:承接新建物业前,物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
可分为:
建设单位向物业管理企业移交新建物业;
业主大会或产权单位向物业管理企业移交物业,属物业管理机构更迭。
二、承接查验与竣工验收区别
三、承接查验的特点与查验方式
特点一:覆盖面广
特点二:技术含量高
特点三:时间紧、任务重
承接查验工作一般在物业交付业主使用前一直三个月陆续进行,在此期间物业服务企业对房屋接管验收以及物业交付前期准备工作同时展开,对物业服务企业来说时间相对紧张任务较重,因此物业服务企业需根据承接查验计划及物业交付方案合理安排,确保承接查验工作按计划顺利推进。
方式一:观感查验
方式二:使用查验
方式三:检测查验
方式四:实验查验
四、承接查验的原则
五、承接查验的流程
六、承接查验关注要点
房屋本体
外立面检查:房屋墙体露出地面部分无倾斜、无移位、无裂缝和无扭曲等;
顶棚检查:抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷、无脱皮、无裂纹,无霉点,无渗水痕迹、无污渍;
屋面、天台:隔热板、防水层完好,表面无裂缝;平屋面应有隔热保温措施,天台护栏无破损、变形,无明显锈蚀;
楼、地面查验:不空鼓;整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷;
门窗查验:平整牢固,无翘曲变形,开关灵活,配件齐全,缝隙严密,大面无划痕、碰伤、锈蚀;
墙面查验:抹灰不应有空鼓、爆灰、裂缝和起泡等缺陷,饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线脚顺直,无缺棱掉角,壁纸、墙布必须粘贴牢固,表面色泽一致,不得有气泡、空鼓、裂缝,不得有漏贴、补贴和脱层现象,涂料、刷浆应色泽一致,表面不应有掉粉、起皮、漏刷、透底、返碱、咬色、流坠、疙瘩等现象。
公共设施
照明灯具:灯具安装牢固,配件齐全,灯罩无损伤,灯泡照明正常,灯柱安装牢固,外面油漆均匀,无损伤和刮花;
小区道路:道路面平整,无积水、无起砂、无空鼓、无损伤,道路沿砌筑整齐,灰缝饱满,无损伤,块料面层拼砌整齐,平整稳固,块料面无裂纹、无缺棱掉角;
检查井、化粪池:池内无垃圾杂物,进排水畅通,池壁无裂痕;
健身、娱乐设施:设施安装平稳牢固,符合安全设计规范,有安全防护措施、使用说明与注意事项;人身接触面无突起,无锐角;能转动摆动部件无噪音,木制儿童娱乐设施与地面接触的木柱做防腐处理;
园区座椅:安装牢固,无脱漆、无锈蚀、无破损、无污迹,颜色均匀一致。
供配电系统
1.检查房屋、土建结构,有无渗漏和未封堵空洞;
2.须在配电箱、柜门内侧张贴过胶后的电气原理图;
3.配电箱、柜内的设备、元件齐全,接地正确,线材色标正确,排列清楚,各开关有标示,接触严密;
4.电缆终端、电缆接头应安装牢固,接地良好;电缆支架等金属部件防腐层应完好;
5.直流屏电池编号应正确,外壳清洁、液面正常;
6.发电机油箱房间应设置防爆灯,发电机应配备两套蓄电池(一用一备),如果发电机没有配备充电器模块,需另配备浮充充电器,发电机的自动转换柜应有自动及手动转换功能;
7.变压器与配电柜安装在一个房间的有安全隔离防护栏;
8.真空断路器应固定牢靠,外表整洁完整;电气连接应可靠且接触良好;真空断路器与其操动机构的联动应正常,无卡阻;分、合闸指示正确;辅助开关动作应准确可靠,接点无电弧烧损。
电梯
1.钢丝绳应擦拭干净,严禁有死弯、松股及断丝现象,钢丝绳应耍有平层标识;
2.轿厢地坎与各层地坎间距的偏差严禁超过-1+2mm;
3.层门指示灯盒及召唤盒安装平整、牢固、不变形、不突出装饰面。厅门轿门启闭时无摆动、撞击和阻滞现象;
4.机房照明、井道照明、轿厢照明应与电源分开;距井道最高和最低点0.5m以内各装设一盏灯,中间楼层间隔7米设置一个;电梯轿厢内设置应急照明,在紧急状态下应急照明30分钟;
5.各种安全保护开关必须固定可靠且不能采用焊接;
6.急停、检修转换等按钮和开关的动作必须灵活可靠;
7.极限、限位、缓速装置的安装位置正确,功能必须可靠;
8.轿厢自动门的安装触板必须灵活可靠;
9.安全钳工作必须正常可靠,动作后正常恢复;
10.电梯启动、运行和停止,设置有自动平层装置,轿厢内无较大的震动和冲击,制动可靠;
11.超载试验必须达到电梯能安全启动、运行和停止;
12.电梯首层设置消防队员专用操作按钮,测试动作正常;
13.电梯底坑应平整、整洁,设置自动排水系统;底坑的底部应光滑平整,底坑不得作为积水坑使用;在导轨、缓冲器、栅栏等安装竣工后,底坑不得漏水或渗水;
14.底坑内应有停止装置、电源插座,井道灯的开关,在开门去底坑时应易于接近。
给排水系统
1.水泵表面是否清洁、管路阀门严密灵活好用、水泵运转正常无震动无噪声、水泵润滑正常、单流阀使用正常不倒水、压力罐仪表正常;
2.天台雨水排水口设置有排水篦子,所有管道不堵不漏,排水通畅;
3.水箱设置水位监视镜、水深标尺、检修爬梯和高低水位报警装置,报警信号应传至监控中心;
4.较大容量的地下储水池应分为两部分,两个水池的出水管用环管相连,当清洗水池时关闭一个水池的出水管,使用另一个水池,保证清洗水池时不影响居民生活;水箱溢水管口和水池出气管口应用不锈钢网封管口;
5.管道系统做闭水、冲水和通球试验,管道无外泄,排水通畅,各类管网应有功能及流向标识,各阀门应有控制范围及状态标识;
6.中水池(箱)内的自来水补水管应采取自来水防污染措施,补水管出水口应高于中水储存池(箱)内溢流水位,其间距不得小于2.5倍管径。严禁采用淹没式浮球阀补水。
消防系统
1.消防水箱有水位显示装置及水箱高低水位报警装置,报警信号到控制中心;
2.消防箱玻璃无破碎,标识齐全,箱内配件齐全,消防栓完好无漏水;
3.各层消防喷淋末端泄水阀是否能够正常使用,压力表指示是否正常,阀门开关灵活,无泄漏现象,末端放水管道引致排水沟;
4.水流指示器、信号阀、湿式报警阀报警测试正常,信号引至监控中心;
5.出口指示灯应急指示灯测试正常;
6.北方地区无采暖的地下室湿式消防供水管道应设有防冻措施,采用电伴热方式防冻,用电应单独计量;
7.防排烟送风阀旋转灵活,开关自如,风机运行无异常声音,防火卷帘门升降自如,点击运行无异常声音,防排烟阀启闭信号引至监控中心;
8.每个防火分区至少应设一个火灾报警装置,其位置设在各楼层走道靠近楼梯出口处。
安防系统
1.监控系统可与周界报警系统联动进行视频录像,摄像机安装位置牢固,设备能满足白天、夜间正常使用,并保证图像清晰无干扰,录像保存时间不少于30天;
2.小区出入口及实行封闭式管理的车场(库)出入口需设置道闸和安装车辆进出图像、车牌对比识别系统,出入口的刷卡器安装雨棚,设置多个出入口的,各出入口及监控中心应联网操作,以利与信息共享及实时监控,刷卡器前侧安装地桩,防止车辆意外冲撞,道闸须加装红外防砸装置。
3.红外报警设施设置合理,固定牢固,周界报警探测装置形成的警戒范围无盲区,线路隐蔽或穿钢管敷设,具备防剪功能;
4.单元门口机安装设置在便于使用位置,室内机安装牢固,通话质量优良,可视屏图像清晰,电控锁开启灵活,报警功能打印正确,可视摄像头必须满足白天、夜间图像的清晰;
5.消防控制中心应安装空调记备用电源、消防报警在监控中心有声光信号。
