近年来，写字楼市场备受投资者关注,但写字楼和通常意义上的商铺、公寓等商业产品不同，写字楼的购买门槛较高，投资资金量较大，这也就注定了，写字楼不可能像商铺、公寓那样拥有较高的流动性，可以随时转让。工程质量成为投资者重点关注的问题。
以深圳为例，作为经济特区，写字楼市场以其独特的市场活力和投资吸引力受到广大投资者追捧。自“限外令”取消后，外资对深圳商办物业的兴趣激增，相关数据显示，2023年，港人成交33宗、3.63亿元，相比2022年全年的17宗、3719万元，成交宗数接近翻倍，成交金额大幅提升876%。
* 数据来源网络
鉴于投资者的巨额投入和未来回报的考量，乐居工程咨询作为行业质量风向标将重点评估写字楼收购的工程质量，为广大投资者提供有益的信息参考。
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一、工程质量评估是保证投资价值和安全性的关键环节
二、专业评估机构参与，为投资收益保驾护航
01工程质量评估是保证投资价值和安全性的关键环节
作为一个处于投资热点的行业，在后期物业服务中面临很多痛点，如设备设施故障频发、渗漏水、重大安全隐患、物业费收缴难等问题。在后期拆改装修中，楼宇原始资料缺失不足，设备参数不详等实际操作难点问题，也易造成严重安全隐患。
设备设施状况不明：在收购前，如未对写字楼的设备设施进行全面细致的检查和评估，导致对设备设施的实际状况了解不足。包括设备的老化程度、维护记录、剩余使用寿命等关键信息。一旦接手运营，可能会发现大量设备需要维修或更换，从而增加运营成本。
潜在安全隐患未发现：安全是写字楼运营的核心问题。如在收购前未能发现潜在的消防安全、电气安全、结构安全等隐患，在后期运营中逐渐暴露出来，导致安全事故的发生，不仅威胁人员安全，还会产生巨大的经济损失和法律风险。
能源效率低未优化：写字楼的能源效率直接影响运营成本。如收购前未对能源使用情况进行详细分析，无法发现能源浪费或效率低下的问题。包括照明系统、空调系统、电梯系统等设备的能效表现，后期运营中，可能需要投入大量资金进行能源优化改造。
法律与合规风险：在收购过程中，如未能充分了解和评估写字楼所涉及的法律和合规风险，如土地使用权、建筑规划、环保要求等，导致后期运营中面临法律纠纷或违规处罚。不仅会增加运营成本，还可能影响写字楼的声誉和市场地位。
收购前未做好风险排查是导致写字楼后期运营困难的重要原因之一，在收购过程中，应充分重视风险排查工作，全面了解和掌握写字楼的实际状况和市场环境，以制定有效的运营策略和措施，降低运营成本并提高盈利能力。
02专业评估机构参与，为质量安全保驾护航
2.1选取专业的评估机构
为了保证资产评估的公正性和客观性，选择一家具备丰富经验和专业资质的第三方评估机构是明智的选择。该评估机构需要满足一系列资质和要求，包括许可和注册、专业资格、经验和声誉、透明度和伦理准则、质量控制、培训和继续教育，确保评估机构提供的服务具有高度的可信度和专业性。同时，评估过程需要透明、公正、客观、多维度，评估者应保持独立和中立，并与奖励机制相一致。
透明度、公正性、独立性和中立性是确保绩效管理公平性的关键维度。
中立立场，公正评估
避免内部利益冲突，确保评估结果的客观性
专业团队，经验丰富
具备相关资质和丰富经验，确保评估的准确性
标准统一，有据可依
遵循国家和行业标准，让评估结果更具说服力
2.2全面评测工程建设质量
专业评估团队深入现场、细致测量、检查项目的各项工程指标。包括但不仅限于主体结构、防水隔热、通风采光等方面。通过详尽的调查，了解项目在工程质量上是否具备较高的优势。
乐居工程咨询团队在实际工作中，严谨认真，深入现场，细致入微的测量和检查项目的各项工程指标！
案例一：空调系统故障
在写字楼的建设阶段，空调系统通常是由专业的承包商负责安装和调试。如果承包商在安装过程中没有严格按照规范和标准操作，或者在调试过程中未能发现潜在的问题，就会导致空调系统在后期运行过程中出现故障。此外，如果前期查验的技术人员没有对空调系统进行全面、细致的检查，也可能遗漏一些重要的问题。
在本案例中，空调系统中的一个关键部件存在隐患，但在前期查验时未能被发现。这可能是由于查验人员对该部件的性能和特性了解不足，或者查验过程中没有对该部件进行足够的测试和检查。结果，在空调系统长时间运行后，该部件出现故障，导致整个空调系统需要更换，造成了巨大的经济损失。
案例二：消防系统失效
消防系统是写字楼中最重要的安全设施之一，如果消防系统出现故障或失效，将给大楼带来严重的安全隐患。然而，如果前期查验的技术人员没有对消防系统进行全面、细致的检查，或者对消防系统的性能和特性了解不足，就可能导致一些重要的问题被遗漏。
在本案例中，消防系统中的一个重要部件存在质量问题，但在前期查验时未能被发现。这可能是由于查验人员对消防系统的技术和标准了解不足，或者查验过程中没有对消防系统进行足够的测试和检查。结果，在消防系统需要发挥作用时，该部件失效，导致整个消防系统无法正常工作。为了修复这一问题，大楼管理方不得不投入巨额资金对消防系统进行全面检查和维修，造成了巨大的经济损失和安全隐患。
案例三：电梯频繁故障
电梯作为一种垂直交通工具，在写字楼中扮演着非常重要的角色。然而，如果电梯的设计和制造存在缺陷，或者在安装和调试过程中存在问题，就会导致电梯在后期频繁出现故障。此外，如果前期查验的技术人员没有对电梯进行全面、细致的检查，也可能遗漏一些重要的问题。
在本案例中，电梯在前期查验时未能发现其存在制造质量问题。这可能是由于查验人员对电梯的设计和制造技术了解不足，或者查验过程中没有对电梯进行足够的测试和检查。结果，电梯在投入使用后频繁出现故障，严重影响了大楼的正常使用。为了解决这一问题，大楼管理方不得不花费大量资金对电梯进行全面维修和更换关键部件，造成了不必要的经济损失。
2.3细致分析材料选用与施工工艺
写字楼工程质量尽调就是要确认项目方是否严格把关施工材料的质量，保证工程质量达到标准。乐居工程咨询主要从以下两点展开：
(1) 材料检测
全面检测和分析使用的材料，确认项目方是否按照国家标准和相关规定选材和使用好材料。如墙面材料、吊顶材料、地面材料、细木制品材料、照明系统材料、电路和插座材料、空调和通风系统材料、声音隔离材料、安全设施材料等对建筑材料的技术指标进行科学的试验、检测。
(2) 工艺检测
对施工过程进行质量控制，包括技术交底、测量控制、计量控制、工序施工质量控制、特殊过程的质量控制和成品保护的控制等，同时对施工技术人员进行监督，强化他们的质量控制意识。
在进行尽调过程中，严格把关工程质量，确保验收的工程项目质量合格。
2.4资料归档及质量验收文件
在调查写字楼工程质量时，认真研究竣工验收报告、施工图纸、建筑物监测数据等资料，以便确定项目方在质量验收上是否合规。
这些资料能够提供工程的核心信息，对于评估结果的准确性有很大帮助。
* 竣工验收报告详细介绍了工程质量控制情况、安全与功能检查情况、设备试运行情况、质量控制资料、安全与功能资料、观感资料检查情况、检验批、分项、分部验收资料情况、质量问题整改情况、住宅工程分户验收情况等内容。这些信息能够反映出工程质量验收的总体情况和是否合格，这是我们评估工程质量的重要依据。
* 施工图纸是非常重要的参考文件。它们包括了工程的总体布局、结构设计、设备配置以及技术规格等详细信息。我们可以通过对施工图纸的深入分析，了解工程的整体构造和功能，并且检查工程是否符合相关标准和法规。
* 建筑物监测数据可以为评估工程质量提供额外的证据。通过观察建筑物的运行情况，我们可以发现一些潜在的问题，比如工程中可能存在的小问题。监测数据能够及时发现这些问题，并提醒相关人员采取措施。
因此，在调查写字楼工程质量的时候，应认真研究相关资料、文件和数据，以便确保评估的准确性，并帮助项目方实现合规性的目标。
在写字楼工程尽调时，主要以下面的规范为标准：
1） GB50007-2011《建筑地基基础设计规范》
2）GB50010-2010《混凝土结构设计规范》
3）GB50011-2001（2008年修订版）《建筑抗震设计规范》
4）GB50014-2006（2011年修订版）《室外排水设计规范》
5）GB50016-2006（2011年修订版）《建筑设计防火规范》
6）GB50207-2002<屋面工程施工质量承接查验规范》
7）新编《电气装置安装工程施工及承接查验规范》系列规范
8）GB50242-2002《建筑给水排水与采暖工程施工质量承接查验规程》
9）GB50243-2002<通风与空调工程施工质量承接查验规程》
10）GB/T10060-2011《电梯安装承接查验规范》
2.5使用科技手段
为了确保写字楼工程质量尽调的客观性和可靠性，现代科技手段如无损检测、温度湿度采集、噪声测试等方法被充分利用。例如，无损检测技术通过物理手段对建筑材料进行内部结构和质量的检测，此外，通过噪声测试，可以对工程的噪音状况进行评估，为员工提供一个安全、舒适的工作环境，进而维护企业形象。
03 总结
写字楼市场的潜力巨大，展望2024年，写字楼市场将延续“高供应、强竞争”的趋势，然而，投资者需要意识到工程质量评估的重要性，并在决策之前进行充分的研究和调查。乐居工程咨询希望本研究能够对写字楼的投资工程质量尽调工作提供一定的参考和指导，为项目的顺利实施和取得预期收益做出贡献。
