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视野. 导读
2024上半年，中国经济保持平稳运行态势，稳增长政策频出。就办公楼市场来看，整体的市场需求呈现疲软态势，需求压力未得到明显改善，导致复苏进程受阻。尽管业主针对办公楼租赁采取了直接降价和放宽商业条款的策略，但需求端保守预期与增长缓慢形成恶性循环，市场恢复之路依旧漫长且充满挑战。
这一现象的背后，究竟隐藏着怎样的原因？
01商业地产的困境
Real estate dilemma
要点归纳
整体来看，2024年三季度宏观经济回升基础有待巩固，国内有效需求仍显不足，重点城市办公楼市场依旧处于筑底阶段。 租赁需求延续二季度缓步释放态势，业主加大“以价换量”力度，重点城市办公楼租金整体仍处于下跌状态。
01销售情况解读:办公楼销售面临着严重的去化难题
国家统计局数据显示，从2014年-2024年7月期间，办公楼销售面积和销售额整体均呈递减趋势，办公楼销售行业需求端动力不足。
在销售面积方面，我国办公楼销售面积在2017年达到高峰，2018年开始，国内办公楼销售面积连续三年明显下降。2024年1-7月，中国办公楼销售面积同比下降7.17%至1327.25万平方米。在销售额方面，数据显示，2024年1-7月，中国办公楼销售额同比下降10.44%至1721.71亿元。
以南山区销售市场为例，自2017年至今，南山区（不包括前海区域）共有13个项目办公和产业研发用房进行了预售登记。普遍对外报价在8.3万-9.6万元/㎡之间，但实收价格仅在6.5万-8万元/㎡之间，且销售速度普遍缓慢。办公产权项目的市场供需矛盾依旧严峻，销售情况普遍不太乐观，面临着严重的去化难题，将办公空间改造成公寓，已成为市场上的主流趋势。
而在单价方面：公寓>办公楼改公寓>办公散售>办公整售
02空置率解读:全国范围内办公楼的空置压力仍然较大
从空置率变化来看，2024年三季度，重点城市办公楼租赁需求整体延续释放态势，部分城市供求压力在短期内略微减轻，甲级办公楼空置率较二季度小幅下降。
具体来看，一线城市中，北京、广州甲级办公楼空置率均有不同程度下降，降幅均在0.4个百分点以内；二线代表城市中，天津、青岛、甲级办公楼空置率有所下降，降幅均在0.6个百分点以内。
按城市群划分，成渝城市群的空置率表现最为均衡；大湾区的空置率区间有所扩大，主要受到深圳大体量新增供应的影响，使得空置压力加剧；京津冀地区则继续呈现分化趋势。其他城市的空置率多集中在30%上下，显示出全国范围内的租赁市场仍面对较大空置压力。
面对这一系列触目惊心的数据，我们不难理解为何各地纷纷推出“商改住”政策。
02办公楼改公寓政策解读
Policy Interpretation
01写字楼趋势：办公楼改公寓是提高项目利用率的有效方法
面对有效需求动力不足的市场环境，众多办公楼项目采取了降价促销、提供定制装修等策略以应对风险。然而，这些常见做法并非长久之计，若从长远发展角度考虑，采用多元化的经营策略对项目实现可持续运营更为有利。将闲置或低效利用的办公楼资源进行改造和再利用，如将部分办公楼改造成公寓，是提高项目利用率、实现可持续运营的一种有效方法。
02政策导向：“抑制商改住”到“鼓励商改租“
1第一阶段：
抑制商改住自2016年“房住不炒”政策实施以来，众多开发商将投资重心转向商业办公项目。然而，这一转向却遭遇了市场需求疲软的挑战，导致大量商业地产空间闲置，资源未能有效利用。与此同时，国家开始制定鼓励商改居的政策，但政策在商办建筑改居住功能后能否出售的问题上一直存在反复。
事实上，仅一年之后，北京、上海、成都等城市就叫停了这类项目，主要原因是接到了关于商办项目违规销售、擅自改建的投诉，并且一些项目存在虚假宣传、误导购房人等问题。2018年，北京将部分“商改住”和“商改租”项目列入正面清单，但到了2019年，上海再次采取强硬措施打击所谓的类住宅产品。随后政策导向逐渐向“商改租”倾斜。 
办公楼改可售公寓相关案例
上述监管案例揭示了房地产市场商改住中存在的严重问题，这些问题共同导致了涉事企业被处以罚款。通过对这些案例的深入分析，我们可以归纳出以下企业违规的共性：
1.虚假宣传与误导消费者：涉事房地产公司故意将商业办公用途的项目包装宣传为住宅性质的公寓或小公馆，严重误导了消费者的判断。
2.不履行合同与虚假承诺：部分涉事房地产公司存在不履行合同和虚假承诺的问题，如承诺购房者可以将商业水电改为民用水电但最终未兑现。
3.破坏市场秩序：这些虚假宣传和不履行合同的行为严重破坏了房地产市场的公平竞争秩序。
4.违反政策与法规：涉事房地产公司违反了相关的城市规划、房地产管理以及消费者权益保护法规。
2第二阶段：
鼓励商改租“十四五”期间，争论的中心从“改为居住形态出售”转向了“改为集中式住房租赁”。随后，陆续有了2021年后对商改租的全国性鼓励政策。
2022年，深圳市出台发布《关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的通知》试行意见。该政策旨在将闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房等非居住房屋改建为保障性租赁住房，以缓解新市民、青年人等群体的住房困难。
《通知》明确指出，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，予以支持和规范引导。并给与满足条件的建筑“改变土地使用性质，不需补缴土地价款”等政策优惠。
此外明确规定“非居改保”的改建条件、改建要求等事项。此举不仅增加了保障性租赁住房的供给，优化了资源配置，还体现了深圳市政府对民生问题的关注和重视。同时，政策明确改建期间不改变土地使用性质，不需补缴土地价款，为改建工作提供了有力支持。
办公楼改长租公寓相关案例
(注：此处为案例概述，并非项目宣传介绍)
总结
办公楼改住宅项目面临诸多设计与工程难点，需深入剖析并重点突破。尽管办公楼转长租公寓不失为一种可行方案，但从市场价值及利用效率考量，其或为次优解；在办公楼问题上，最优路径当指向改造为可售住宅，才可实现更高的市场价值和使用效率。
在探讨办公楼转型为住宅项目的困境与机遇后，我们不得不正视其背后隐藏的设计与工程难题。这些难题不仅关乎建筑结构的调整，更涉及到居住舒适度的提升与法规政策的遵循。
接下来，在《办公楼怎么改公寓（下）：设计与工程篇》中，我们将一同深入剖析办公楼改住宅过程中遇到的关键设计与工程难点，探寻如何在确保安全与效率的同时，实现这一转型的最优解。让我们一同踏上这场从商业空间到居住空间的华丽转身之旅，揭开办公楼改住宅的神秘面纱。
