上一期为大家详细介绍了如何做好土建移交精装修场地工作，本期将继续为大家介绍土建移交内容及常见问题。
移交内容及常见问题分析
乐居工程研究院将结合本企业参与各房企土建移交精装修场地工作中所遇到的问题分析，与大家共同分享：
一.土建移交内容
如何做到全面暴露影响后期精装修质量瑕疵？土建移交精装修场地到底需要做到哪些内容的检测？乐居工程研究院归纳总结以下移交内容：
土建移交精装修场地过程中，需明确成品保护责任方，避免后期施工中二次破坏造成维修费用“扯皮”。
二.常见问题分析
(1) 墙体表面（抹灰工程）
土建移交精装修过程中，墙体表面检查是尤为重要的一环，其中往往存在一些典型的问题：墙面垂直度、墙面平整度、房间整体方正性不达标，抹灰起砂、抹灰空鼓等，导致后期精装修施工出现墙砖空鼓脱落、阴阳角偏差大，墙面大小头等整体质量、观感问题。
移交过程中应该严格按照场地移交要求，对相应部位进行实测实量检查，同时检查厨卫间抹灰层的质量情况，提出整改要求，提前规避精装修质量风险。
以往土建移交精装修场地过程中存在后期由精装修腻子施工掩盖墙体表面平整度、垂直度不达标的情况，抹灰面墙体表面平整及垂直是保证后期精装修墙面腻子顺直的基础；厨卫间抹灰因时间长，缺少养护，导致抹灰层起砂、空鼓脱落，导致后期精装修完工后室内腻子整体观感差。移交场地过程中应该严格按照土建验收实测要求，对现场墙面垂直、平整、空鼓、阴阳角进行实测，避免后期精装修腻子、墙砖施工存在质量问题。
(2) 地面平整度、空鼓及标高
地面在实测实量前，应结合公区标高线及室内精装修地材铺贴厚度的合理性，避免出现重大尺寸误差及空间尺寸的偏差。以室内精装完成面为±0.00点，地材粘接层厚度应符合图纸要求，粘接层厚度不足的部分应及时打凿地面，重点检测地面管线预埋位置（尤其是靠门洞口位置）及房间四角。同时对地面空鼓、浮浆、预埋板进行检查处理，避免后期地砖、石材铺贴后产生空鼓。
(3) 原顶天花水平度、平整度
土建原顶结构水平度影响精装修完工后室内净高以及天花吊顶的水平度，在移交过程中应严格按照规范要求实测实量。对于未吊顶的天棚水平度以1m标高线为参照误差极差±15mm，避免因为原顶不平整导致石膏线无法安装，结构大小头问题；同时对天花顶板结构拼接处涨模、不平整以及脱模剂残留进行检查，避免原顶天花观感质量问题。
(4) 预留线盒收口、标高、平直度
墙面预埋线盒上下高度统一(允许误差0.5mm)，线槽需横平竖直，不得斜线、横向开槽。墙砖饰面墙面底盒（包括强弱电箱及等电位盒）高出抹灰面15mm~20mm，油漆饰面墙面底盒高出墙面极差≤5mm；同时对底盒质量进行检查，过程中容易出现底盒耳朵缺失、底盒变形、相邻点位未使用连体底盒等问题，确保后期精装修完工后开关插座面板在统一水平线上，避免出现露黑、收口困难、安装松动不牢固等质量瑕疵问题。
(5)管口标高及出墙深度
土建移交精装修场地过程中管口给水管头墙砖饰面应高出抹灰面15-20mm，油漆面出墙-5~5mm，混合龙头间间距15mm，间距误差±3mm，水平误差±5mm。同时需注意原预留给水管超高，排水管道破损类问题。避免后期精装修由于内嵌过深龙头需加设内外丝接头及凸出，增加漏水风险和收口困难影响整体观感。
(6) 门洞口、墙垛尺寸
移交实测实量过程中应注意入户门及室内门垛错位情况及窗口方正度，窗上部阴阳角误差＞4mm类问题。避免后期门槛石、窗台石铺贴大小头，窗上方瓷砖铺贴不顺直，门套线安装不密实无法收口问题。
(7) 空调口标高、预埋管坡度
空调预留孔无渗漏、反坡，位置、大小正确、与插座位置协调需检查到位，避免后期精装修后空调管道冷凝水管反坡、插座位置冲突问题。
(8) 建筑一米线
“建筑一米线”是后期精装修确定地坪混凝土找平层高度、门窗安装高度、开关插座配电箱高度等的标准线。施工过程中，常常出现因一米线弹线误差，多单位一米线移交误差等问题导致返工、施工错误。移交过程中需校准仪器，精准弹线移交，各单位应严格按照“建筑一米线”进行引线使用，提前检查地面标高问题，避免后期因净高不够、地坪过高对楼板进行剔凿。
(9) 屋面、外墙、铝合金渗漏情况
屋面蓄水的高度不能低于2cm，确保闭水时间已经达到24小时，观察水位是否下降，同区域底部和楼下观察顶板天花是否存在渗漏。外墙淋水应挂水管形成水幕淋水24小时，同时门窗喷淋用压力大于0.2Mpa的柱状仿雨水向每个房间的每扇外墙门、窗框墙体塞缝、型材拼接缝以及关闭缝处以1分钟每米的速度喷淋，避免后期精装修完工后修补渗漏造成成品破坏、产生额外费用。
(10) 卫生间、阳台、厨房闭水情况
卫生间、阳台、厨房蓄水的高度不能低于3cm或低于平挡水石0.5cm，确保闭水时间已经达到24小时，观察水位是否下降，同时观察房间底部和楼下顶板天花是否存在渗漏。
(11)阳台坡度测量、地漏排水情况
试验时，确定地漏及找坡方向后，站中间往地漏反方向进行泼水，等待观察流水是否明显、正确、无积水；或者使用激光水平仪、钢尺，沿地漏汇水方向测量两端高差，计算排水坡度是否符合要求。同时预留口位置准确，保护有效，管内无异物，排水管接管正确（有污废分流设计的房屋），以及排水顺畅、地漏位置合理，无遗漏；侧排地漏高度合适，能保证顺畅排水，无积水。避免后期精装修瓷砖铺贴无法找坡、地漏无法正常排水导致积水问题。
(12) 给水管打压、通水渗漏情况
检查室内所有给水管道承压能力及管道熔接密封性能，检查室内所有给水部件安装密封性能，检查接头、内丝接头、堵头、龙头、角阀等各连接处渗漏情况，保证室内给水管道无渗漏、无破损，管道承受压力符合设计要求。压力表稳压后掉压低于0.02Mpa，同时检查室内给水管道畅通情况，室内打压结束，在打压接水口最远处出水口放水，观察管道畅通情况，保证室内给水管道通畅，给水功能使用正常。
(13)排水管通球、灌水情况
取大于主管直径2/3的皮球对雨污管道进行通球测试，根据项目现场情况定数量，检查楼栋每根污水、雨水主管排污、排水情况，保证管道安装位置准确，排污、排水功能正常，污水管网无堵塞、反坡等现象，保证污水管网连接位置准确，符合设计及国家要求。
(14) 管道、线管预埋情况
结合精装修、部品深化图纸，检查施工预留点位是否与图纸冲突，对点位偏差情况提出整改要求；对已穿管线进行摇表测试移交，对未穿线管道严格按照带引线移交，确保管道穿线通畅。
(15) 烟气通道测试情况
检查烟道和暗卫排气道（结合项目实际情况）进行防窜烟测试，在屋面将烟雾弹采用铜线系好后伸入烟/排气道内直至2层位置后（或使用制烟机器），将屋面烟/排气道口封住，同时屋面、标准层平均每十层就位的检测人员各自往下检查，观察该烟/排气道每层是否存在漏烟或窜味现象，任意楼层出现漏烟或窜味现象，即判定该层烟/排气道不合格；若烟/排气道存在堵塞现象，烟雾无法放至底层，即判定该项测试不合格。
总结
在全国各地小业主对精装房期望的鞭策下，精装修不再是土建质量瑕疵的“遮羞布”。土建移交精装修场地工作也将更系统、更严格，让土建成为真正意义上提高全面精装修质量的“奠基石”。乐居咨询秉承初心，共同打造“三心”工程，始终坚守让购房者看的舒心、住的放心、用的称心的理念，持续研究和挖掘客户需求，创造出让客户满意甚至惊喜的产品和服务。乐居通过提升产品和服务的质量来提高满意度、再购率、推荐率和忠诚度，帮助形成企业良好的口碑，助力企业快速持续发展。
