物业的前期介入分为哪几个阶段?
1、规划设计阶段
规划设计时,物业的硬件一般就定位了,特别是机电设备、房屋结构、烟道走向、排污管径规格等变动很小,便于后期管理。
2、施工期介入阶段
房屋施工阶段参与开发商与各施工单位的工程例会,这样可了解房屋的施工进度和施工质量,可根据施工的进度提前提出合理的建议,可以根据平时管理时经常出现的问题在施工阶段可监督和提出。
3、接管验收阶段
房屋的接管验收分业和公共两个部分。业主部分验收时,应细致一些,把存在的问题尽可能在业主入伙验房前处理完;公共部分和配套部分是重点:竣工资料、房屋的本体部分、给水系统、排水设施及管网、高低压供配电系统、消防系统、电梯、安防对讲系统、
车场系统及车库设施、照明系统、环境绿化、配套产品设施及设备等以上12个项目应仔细检查并试验试用,发现问题及时督促其整改后再验收,上述项目的各技术资料一定要收齐并存好档。
4、入伙阶段
入伙是物业公司第一次与业主面对面的服务,所以在入伙前我们一定要准备充分,要假设多个问题,多个对策。
5、装修审批管理阶段
装修审批管理是物业管理甚而和开始,以后物业管的好与坏,就要看装修审批和管理这个重要环节。
物业的前期介入分哪几个阶段?
物业管理前期介入阶段的内容:
1、物业的承接查验
承接查验是物业服务企业实施前期物业管理的一项重要内容。物业服务企业除了和物业建设单位办好正常的承接查验手续外,物管人员应熟悉小区的规划建设情况,
了解不同房屋套型的布局情况,了解小区配套设施的建设情况等等,以便于业主的查询。其次,物业服务企业要派人伴随业主看房,及时发现室内水电、门窗、墙壁、地面出现的瑕疵,解答业主提出的问题,记录好存在的问题,以便整改。
2、业主入住及装修管理
业主入住及装修管理是前期物业管理的另一项重要工作,也是容易引起投诉的重要环节,容易发生推诿扯皮。物业服务企业在业主入住及装修之前要制定周密的计划,将业主必须遵守的规则和要求公布上墙,以便业主了解和执行。
3、前期卫生保洁
前期卫生保洁是小区物业管理的重要环节,前期物业管理的卫生保洁应根据收费标准来确定保洁的方法和任务。通常情况下,前期物业管理中,由于装修得业主比较集中,保洁无法达到应有的效果。前期物业管理的卫生保洁首先必须抓好装修垃圾的集中堆放和及时清运,减少灰尘污染。
加大宣传和督查力度,严禁装修施工人员和业主随意抛弃装修杂物。抓好生活垃圾袋装化,减少生活垃圾随处放的现象。四是适当增加保洁力量,增加保洁次数,尽量使业主从一入住小区就感受到温馨整洁的环境。
4、前期安全防范
前期物业管理的安全防范工作,一是要抓好以防盗窃为主的安全防范,要加强小区的巡查次数,记录好巡查情况,一经发现可疑情况要及时处置,发现失窃事件要及时报案。
要对进出小区的人员进行及时登记。要充分利用好已有的安全实施减少失窃案件发生几率。抓好小区进出车辆的管制和疏导,以减少小区交通压力,维护好小区生活秩序、
5、前期关系协调
前期物业管理中各种矛盾比较集中,对此,物管公司既不能将所有矛盾推卸给物业建设单位,同时决不能将业主反映的问题一概承诺解决,应根据存在问题的大小和难易程度,在最短的时间内协调解决业主反映的问题。
物业的前期介入分为以下 阶段:
1)研究阶段。在房地产的市场调研和项目可行性研究阶段, 房地产商为了减少决策的盲目性和主观随意性,需要听取物业管 理公司提供的参考性意见,因此物业管理公司就要对建筑项目的 市场定位、周边物业管理的情况、潜在业主的构成及消费水平以 及日后的服务内容、标准和成本、物业管理、利润测算等进行 评估。
2)规划设计阶段。规划设计是项目一进人实质性开发就要面 临的问题,而物业管理的工作特点养成了物业管理公司对物业在 使用与管理过程中细节问题的发现与处理有着特殊的敏感和应变 力,更能直接地把以往物业开发中因“先天不足”所造成的后果 反映出来。此时物业管理公司介入应从配套设施的完善、水电供 应容量问题、生活垃圾处理方式等物业的日常养护、维修、管理 完善等方面提出自己的看法与建议。
3)施工安装阶段。物业公司在施工阶段的介入为工程的质量 增加了一份保证。物业管理公司派员到现场施工,熟悉基础隐蔽 工程、机电设备安装调试、管道线的铺设及走向等这些日后难以 从外观上察觉的工程的施工质量,发现缺陷问题或遗漏项目则可 在现场与开发商和施工单位共同磋商,及时提出并落实整改方案, 配合设备安装,进行现场监督,确保安装质量,对内外装修方式、 布局、用料等从物业管理角度提供有关意见。
4)前期管理。前期的物业管理中,物业管理公司已起主导作 用,有了明确的管理对象,管理者已依法拥有该物业管理经营权。 而设计图纸会审、工程设备验收、接管方案拟订等物业的前期管 理业务,还只是辅助工作。前期物业管理的内容主要有:听取业 主或使用人对物业管理的要求,了解业主或使用人对物业使用的 有关安排和打算,参与售房部门同业主或使用人签约。
